Покупка вторичной недвижимости во Франции

Рынок ипотеки в Европе и России

Покупка вторичной недвижимости во Франции

Рынок ипотеки в Европе и России

Процесс покупки недвижимости во Франции хорошо отлажен, но в случае приобретения вторичного жилья и особенно исторических объектов следует внимательно проверить техническое состояние и юридический статус объекта.

Нотариус
Во Франции иностранцы могут покупать, продавать и сдавать в аренду недвижимость без ограничений. Сделки купли-продажи недвижимости во Франции совершаются с обязательным участием французского нотариуса.

Нотариус – независимое лицо, он проверяет все документы, которые предоставляет продавец, объявляет в коммунне о продаже объекта, проверяет наличие наследников…
Его задача — предоставить покупателю полную и достоверную информацию. Через нотариуса производятся все платежи, он участвует в оформлении ипотечного кредита для покупателя.

Первоочередное право выбора нотариуса – у покупателя, в случае, когда у иностранцев нет своего нотариуса, прибегают к нотариусу продавца либо обращаются к нотариусу, имеющему опыт работы с иностранцами.

На сделку обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, зарегистрированный в местной торговой палате.

Иногда нотариус может выступать в роли агента недвижимости (если это входит в перечень его услуг). «Агентские» оплачиваются отдельно, в целом же на услуги по оформлении сделок с недвижимостью установлены общие для всех нотариусов тарифы (около 1% от стоимости сделки, или около 7% со всеми платежами, связанными с регистрацией права собственности при покупке жилья на вторичном рынке).

По закону услуги агента не должны превышать 4% от стоимости недвижимости и обычно включаются в объявленную цену.

Предварительный договор
После того как объект выбран, покупатель делает продавцу письменное предложение, стороны ведут торг и, когда договариваются об условиях, подписывают предварительное соглашение — compromis de vente.

Задаток в размере 10% от стоимости недвижимости вносится либо до подписания предварительного соглашения, либо после, но не позднее семи банковских дней с момента его подписания, затем compromis de vente заверяется у нотариуса.

Читайте также  Гарантия на прибыль

В compromis de vente указываются характеристики объекта, цена, необходимость ипотечного кредита, а также размер задатка.

Когда задаток поступает на счет нотариуса, объект снимается с продажи. В течение семи дней покупатель может отказаться от сделки и полностью вернуть залог. При отказе от покупки более чем через неделю залог не возвращается.

Перед подписанием окончательного договора

Французские банки для открытия счета обычно требуют информацию о выбранном объекте, поэтому открыть счет и получить налоговый номер покупатель может только после подписания предварительного договора.

При покупке недвижимости на вторичном рынке нотариус и агент изучают объект, его физическое состояние и юридическую чистоту в течение 60 дней. Этот срок требуется для публичного объявления о продаже объекта — для того, чтобы возможные наследники успели предъявить права на жилье. Этого же времени обычно хватает на сбор всех справок и документов, за исключением ипотечного договора.

Проблемы могут быть связаны с незаконной перепланировкой (особенно в исторических зданиях), присоединением общих помещений или земельных участков, наличием ранее неизвестных собственников жилья, арендаторов, юридическими обременениями, формой собственности. Приобретая исторический объект – например, апартаменты в парижском здании «с историей», следует обратить внимание не только на возможные ограничения, касающиеся перепланировки, отделки и установки оборудования, но и на техническое состояние недвижимости. Может быть, для этого понадобится обратиться к специалисту.

Одновременно покупатель договаривается с банком об ипотечном кредите. В первом квартале 2011 г. ставки во французских банках находились на уровне 3-4,2% годовых.

Окончательный договор
Когда все проверки произведены, покупатель ознакомился с их результатами и договорился о банковском финансировании, он должен перевести на счет нотариуса деньги на уплату регистрационных налогов и, если ипотека или рассрочка не требуется, оставшуюся сумму за покупку объекта.

Читайте также  Большие стратегии маленького инвестора

В офисе нотариуса стороны подписывают окончательный договор купли-продажи — acte de vente. В нем указываются данные сторон, адрес и характеристики объекта, наличие мебели и оборудования, условия и сроки платежей (если покупатель приобретает жилье в рассрочку). Если привлекается банковское финансирование, то кредитный договор становится частью договора купли-продажи.

Покупатель получает ключи, после чего остаток суммы переходит со счета нотариуса на счет продавца.

Нотариус платит налоги, связанные с передачей права собственности, регистрирует сделку в Палате регистрации земельной собственности — Bureau de Conservation des Hypotheques. В качестве дополнительной услуги нотариус может проконтролировать страхование объекта. Страховка, однако, не является обязательным условием владения недвижимостью.

В Палате регистрации земельной собственности нотариус получает свидетельство права на собственность — titre de propriete. Оно хранится в архиве нотариуса, а новый владелец получает заверенную копию.

Ирина Филатова

WildWeb

Top.Mail.Ru