Болгария в кредит

Рынок ипотеки в Европе и России

Болгария в кредит

Среди стран, в которых россияне покупают недвижимость, Болгария занимает особое место. Это направление наиболее массового спроса, ведь именно здесь доступные цены сочетаются с широтой выбора, транспортной доступностью и сходством менталитетов. Однако покупка дома в Болгарии может стать еще более привлекательной, если россияне станут активно пользоваться ипотечным кредитованием, которое уже сейчас для них вполне доступно.

Ипотека в Болгарии неплохо развита, если сравнивать с Россией, но все же не так значительно, как в европейских странах. В течение последних пяти лет рынок жилищных кредитов в Болгарии рос значительными темпами, по 30–50% в год, а в августе 2008 г. объем ипотечных кредитов впервые превысил объем потребительских кредитов.
Ипотечный кредит в Болгарии можно получить только при наличии построенного объекта недвижимости. Здание как минимум должно иметь крышу, окна и двери, но отделка может быть еще не выполнена – данный этап в Болгарии называется «Акт-15». На более ранних этапах строительства банки сейчас отказываются выдавать кредиты из-за возросших рисков незавершения строительства.

Получение ипотечного кредита
Кандидату на получение ипотечного займа необходимо подготовить документы, подтверждающие его доход, а также иметь предварительный договор на приобретение недвижимого имущества или документы о собственности на другую недвижимость, предназначенную для залога.
Документом для подтверждения дохода для болгар как правило является копия трудового договора с работодателем и справка из бухгалтерии о полученных «чистых» зарплатах за последние 6 месяцев или 1 год. Банк рассматривает предоставленные документы, и если они соответствуют требованиям, то выдается заключение о возможности предоставления кредита в течение 1 недели.
Если банк соглашается выдать заем, то назначается оценщик недвижимости, делается страховка на недвижимость и на самого заемщика, предоставляются дополнительные документы, которые затребует банк. Как правило в течение 1 месяца банк будет готов для оформления покупки и ипотеки.
При нотариальном оформлении сделки по приобретению недвижимости обязательно присутствует представитель банка, ипотека регистрируется в суде, и только после этого новый собственник получает нотариальный акт, а банк оплачивает продавцу покупку переводом на его счет. Само оформление сделки занимает от 1 до 7 дней. Заемщик, в зависимости от подписанного с банком ипотечного договора, может начать возвращать полученный заем со следующего месяца после сделки или через определенный срок, но не более 1 года.
Заметим, что при подписании предварительного договора на приобретение недвижимости обязательно надо указать, что покупка будет осуществляться с помощью ипотеки, а также предвидеть период в 2–3 месяца, необходимый для банковских формальностей.

Читайте также  Балканский вопрос

Иностранцы – на особом положении
Банки предлагают болгарским гражданам ипотечные займы со ставками от 5–6% годовых в евро и швейцарских франках. Максимальные ставки – до 12% годовых в левах – получат те, кто не может официально подтвердить свои доходы. За основу расчета процентных ставок банки берут индексы EURIBOR или LIBOR, добавляя свой «интерес», размер которого зависит от рискованности кредита и его условий. Важно отметить, что на момент выплаты ипотеки возраст кредитополучателя не должен превышать 65 лет.
Бум на болгарском рынке недвижимости привлек в страну иностранных инвесторов, и спрос на ипотеку с их стороны также растет. Хотя условия, предлагаемые иностранцам, мало чем отличаются от условий кредитования для болгар, все же существуют определенные особенности.
К иностранцам обыкновенно применяются более высокие процентные ставки, меньшие объемы финансирования, а также многие банки требуют от иностранцев размещения заблокированного депозита в размере 3–6 месячных платежей по кредиту, который будет использован для погашения задолженности в случае задержки выплат по займу. Как правило по данному депозиту вообще не начисляются проценты или же применяются минимальные для данного банка ставки.
Для иностранцев очень важно наличие и размер штрафа за досрочное погашение займа, что позволяет продать недвижимость в тот момент, когда объект принесет ожидаемую прибыль. У разных банков в отношении такого штрафа разная политика – его размер колеблется от 0 до 5% от суммы невыплаченного долга. В отдельных случаях этот штраф применяется лишь при рефинансировании займа через кредиты других банков, а в случае выплаты собственными средствами не начисляется.
Для иностранцев часто очень важно и то, дает ли данный кредитный продукт возможность приобрести недвижимость юридическим лицам, зарегистрированным в Болгарии. На него можно приобрести землю, а также получить налоговые льготы, учтенные законодательством (например, возврат НДС – 20%).
Личное присутствие иностранного клиента для заключения договора об ипотечном займе с болгарским банком не обязательно, он может назначить доверенное лицо. Доверенность должна быть нотариально заверена и соответствовать требованиям конкретного банка. Важно отметить, что наличие доверенного лица, представляющего интересы иностранца с правом подписи всех необходимых документов, является необходимым для большинства банков. Именно с доверенным лицом банк будет связываться и вести переговоры в случае задержек с выплатами по кредиту.
Объект недвижимости, находящийся под залогом, не может быть продан обычным способом, однако сделка с ним все же возможна. Либо средства, полученные от продажи, покупатель направляет на покрытие ипотеки, либо покупатель может переоформить на себя кредит и выплачивать его в дальнейшем. В последнее время подобные сделки на болгарском рынке недвижимости перестали быть редкостью, так как каждый третий объект сейчас покупается в кредит.

Читайте также  Золотая жила

Гибкая политика
Для многих заемщиков наиболее сложный вопрос – предоставление документов, подтверждающих доход заемщика. Проще всего тем, кто имеет высокий официальный доход. В противном случае придется подписать договор на менее выгодных условиях, то есть при более высокой процентной ставке или при более низком уровне финансировании. Чаще всего банки имеют определенные требования к доходу иностранца, и если доказанный доход менее необходимого лимита, отказываются рассматривать документы. Такой лимит для разных банков – часто в интервале от 12 000 евро в год до 3000 евро в месяц.
Перечни документов для подтверждения дохода в разных банках не сильно различается. Как правило требуется предоставить налоговую декларацию за предыдущий год, банковские выписки о средствах, поступивших на счет заемщика за последние 6 месяцев, а если он имеет свой бизнес, то заключение сертифицированного бухгалтера-аудитора о доходах. Очень важно также предоставить положительную кредитную историю, при ее наличии иностранец может рассчитывать на более льготные условия.
До последнего времени банки требовали, чтобы все иностранные документы были переведены на болгарский и легализованы в Министерстве иностранных дел Болгарии, однако теперь все чаще банки ограничиваются оригинальными документами, если они составлены на английском или русском языках. Это значительно упрощает и сокращает сбор документов и расходы.
Благодаря конкуренции на кредитном рынке уже сейчас многие банки проводят достаточно гибкую политику при оценке кредитоспособности клиента. Некоторые из них стали предлагать специальные условия тем клиентам, которые не в состоянии официально подтвердить свой доход. Такие условия предполагают более высокую процентную ставку, но при аккуратном исполнении плана выплат и отсутствии задолженностей через определенное время клиент имеет возможность перейти на стандартные условия кредитования.

Читайте также  Мост через кризис

Финансирование извне
Несмотря на очевидный прогресс последних лет, основная часть недвижимости, купленной иностранцами в Болгарии, финансируется наличными или кредитами, полученными вне Болгарии. Причины такой ситуации кроются в процентных ставках, значительно более высоких, чем в странах Западной Европы, а также в достаточно сложной процедуре по подтверждению и оценке доходов. Болгарские банки еще не имеют достаточного опыта по работе с иностранцами и часто в процессе рассмотрения кандидатуры заемщика требуют предоставления все новых и новых документов. Болгарские банки еще не умеют оценивать разнообразные доходы иностранцев, часто имеющих значительные поступления не только от зарплат и пенсий, но и от других финансовых инструментов – дивидендов, ренты и др.
В свою очередь, иностранец перед покупкой недвижимости должен познакомиться и с особенностями сделок с недвижимостью в Болгарии. Так, если иностранец в момент покупки имеет семью, то его недвижимость автоматически становится собственностью обоих супругов.

Кризис – не помеха
Ипотечные кредиты в Болгарии становятся все более доступными, что способствует и развитию рынка недвижимости. Однако мировой кредитный кризис уже сейчас привел к тому, что требования и условия банков пересматриваются в сторону увеличения процентных ставок и более тщательной оценки недвижимости. С другой стороны, и сами покупатели становятся более осмотрительными при выборе объекта и более трезво оценивают свои возможности на ближайшее будущее.
В целом же мировой кризис пока мало повлиял на Болгарию и ее рынок недвижимости. Болгарский национальный банк (БНБ) предпринимает меры для стабилизации, в частности увеличивая обязательные резервы банков в БНБ, что влияет и на увеличение процентных ставок банков по кредитам. Число проблемных кредитов в Болгарии пока незначительно и не превышает 2–2,5% по ипотечным и 3,5–4,3% по потребительским кредитам, что не может привести к каким-то кризисным проявлениям.
Большинство экспертов – экономистов, банкиров, участников рынка недвижимости – в Болгарии полагают, что кризис не приведет к снижению цен на качественную недвижимость, а также к значительному снижению инвестиций в страну.

WildWeb

Top.Mail.Ru